Ритейлеры часто стоят перед выбором: арендовать место в торговом центре или открыть отдельный магазин на улице. О том, что лучше для магазина одежды, а также об особенностях уличного ритейла в Москве мы поговорили с директором направления street retail международной консалтинговой компании Knight Frank Викторией Камлюк. Сделав выжимку из разговора, мы публикуем несколько важных цитат.
О том, как трансформация Москвы влияет на ритейл: «Уличный ритейл умирает там, где нет парковки. С одной стороны, хорошо, что парковку в Москве сделали платной, потому что хоть какой-то шанс остановиться есть. С другой стороны, ее сделали как-то очень скудно, и на первый взгляд мне как водителю кажется, что можно было бы и побольше. Для того, чтобы остановиться и прогуляться по Столешке, приходится сделать 3-4 круга по всему району. Альтернативы никакой - ни надземной, ни подземной.
Что касается Тверской, она сейчас активно меняется: сначала там был запрет парковки, что полностью ориентировало весь ритейл на пешеходов. В этом году расширяют пешеходную зону на Тверской улице, сужая ее на две полосы. Видимо, надеются на увеличение пешеходного трафика. Что будет дальше с Тверской, самой интересно.
Изначально были какие-то надежды на то, что это будет красиво и удобно как для пешеходов, так и водителей, но на текущий момент улица лишилась покупателей-водителей и не приобрела покупателей-пешеходов.
Разговаривая с клиентами, я часто слышу, что Тверская умерла. Она не умерла, она просто трансформировалась в такое место, где мимо проходящие люди совершают мелкие покупки».
О переходе на рублевые ставки: «Ставки аренды из валютных превратились в рублевые. И все это произошло буквально за год, переход был тяжелым. Тем не менее, даже самые отвлеченные от реалий собственники понимают, что либо помещение стоит пустое, либо сдается за рубли.
Поэтому, если к нам приезжает иностранец и оценивает наш рынок с точки зрения своих денег и своей аналитики, он, конечно, изумляются, потому что цены в валюте упали в три раза. С другой стороны, мы – рублевая страна, и логично, что у нас доходы и траты в рублях, у нас рублевая аренда. Да, это передел рынка, но в России и доходы русские, и траты русские. Исторически, в 90-е годы, сложилось, что рынок был привязан к валюте, и для собственников, которые живут на несколько стран, это было выгодно. Сейчас уровень потребления падает, трафик покупателей падает, средний чек снижается, и горизонт планирования для бизнесменов стал очень коротким, потому что политическая и экономическая ситуация не позволяет им строить долгосрочные планы.
Ставки аренды в рублях с 2012 года и до сегодняшнего дня почти не поменялись, можно увидеть, что произошла некая корректировка, и я считаю ее справедливой. Если помещение с плохой планировкой, то оно невостребованное, и ставка на него снизилась еще на 15-20%. Если помещение крутое, то, поверьте мне, сейчас за ним стоит очередь, и ставки растут вверх. Как только появляется возможность занять крутую площадку, арендаторы выстраиваются в очередь».
О нехватке площадей для ритейлеров: «Москва построена с дефицитом торговых площадей. Здания строились как жилые, без возможности расположить на первых этажах торговые помещения. И если, например, на Тверской изначально на первых этажах были запланированы магазины, то где-нибудь на шоссе Энтузиастов большинство магазинов – это бывшие квартиры, переведенные в нежилой фонд.
Пополнение этого рынка ликвидными лотами очень слабое. У нас есть цифры: с 2011 по 2016 годы объем предложений торговых площадей на центральных улицах вырос меньше чем на 100 000 кв. м. Это крохи. И это только за счет бизнес-центров и жилых комплексов, где можно сделать хоть какой-то ритейл».
О тренде на покупку вместо аренды помещений: «Некоторые западные компании предпочитают покупать помещения, а не арендовать их, потому что ставки по депозитам за границей очень маленькие – 1,5%. Деньги у них есть, заработать там этими деньгами сложно, а в России, несмотря на все наши колебания, есть шанс действительно получить хорошую доходность. Ставки у нас всегда были высокие, поэтому иностранному собственнику платить 20 000-30 000$ в пересчете за аренду помещения невыгодно, ему проще купить место пусть и за большие деньги. Однако есть нюанс – многие собственники этих помещений живут за границей и к рублевому рынку не привыкли. Продавая в рублях, они пересчитывают в валюту той страны, где живут, получают сумму в несколько раз меньше и говорят: "Вы что, я покупал это совсем за другие деньги! Нет, лучше пускай постоит еще 10 лет"».
О гибкости арендодателей: «На самом деле, собственники по большей части являются физическими лицами, и у каждого своя история. Кому-то деньги очень нужны, а кому-то не очень, и они помнят еще те золотые времена и готовы ждать роста ставок. И то, что мы видим: пустые витрины и объявления аренды - это те собственники, которые не хотят договариваться. К слову, ритейлеры тоже очень часто спекулируют ситуацией: "Все у нас так плохо, мы практически уже не дышим, поэтому нам нужна скидка еще 40%". Естественно, собственник идет на встречу, но это чаще всего скидка небольшая и на небольшой интервал – на три месяца, на полгода».
О том, куда встать ритейлеру сегмента «средний\средний+»: «Маросейка, Никольская, Мясницкая, Пятницкая, Климентовский переулок. На самом деле, любая улица имеет плохие отрезки, это нужно учитывать».
О том, как рынок реагировал на кризис: «В 2008 и в 2014 году рынок на кризис реагировал одинаково – все замирало. В 2008 это было около полугода, когда из 300 активных клиентов оставалось 5-10. Сейчас пауза была меньше, была дикая суета, но сделок практически не было. Это я говорю как брокер, консультант.
Сейчас, хотя мы и не говорим о стабильности, но валютная волатильность сильно уменьшилась, ставки трансформировались в рубли, и замирания нет. Каждый кризис, безусловно, выбивает слабых игроков, потому что все эти скачки на финансовом рынке накладываются на потребительский спрос, количество посетителей».
О приоритетах потребителей: «Ритейл сильно не держится за улицы, потому что они не дают им такого трафика, как торговые центры. Портрет покупателя в целом меняется, люди уже приходят в магазин, не чтобы что-то купить, а чтобы отдохнуть и развлечься. И если в центре Москвы люди едут в магазины целенаправленно, то в спальных районах выходные проводят в торговых центрах семьями. Поэтому, конечно, там вариант и спонтанной, и целевой покупки приумножается в геометрической прогрессии, и одежде выгоднее сидеть там, потому что хороший подбор арендаторов рождает не конкуренцию, но синергию. В уличных же помещениях процветают рестораны и фуд-ритейл».
Если вы хотите больше узнать об особенностях ритейла в Москве, смотрите запись выступления Виктории Камлюк с форума BE IN OPEN 2016.
Презентацию Виктории Камлюк с форума BE IN OPEN можно найти здесь.
Комментарии
